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        Bora, falar de compra de fazenda!

            A maioria das pessoas acha que basta comprar a terra para ter sucesso garantido porque o velho ditado diz que “quem compra terra não erra”. Na verdade, este ditado vale para o especulador, que compra a terra para depois vender, pois o próprio histórico de valorização da terra confirma que quem compra terra não erra. Mas quem trabalha a terra pode errar. E pode errar feio. Existe muitos casos de fazendeiros, cujos erros culminaram na perda da fazenda. Ou seja; pagaram muito caro para trabalhar. E a maioria, trabalhou muito.

Então, um investimento deste tamanho, que envolve tanto dinheiro, que é motivado por uma infinidade de razões e que tem diferentes propósitos merece ser estudado tim-tim por tim-tim para esclarecer os “porquês e os praquês”. Antes de colocar o Dim-dim. Porque depois que o “suado” vai pro lugar errado, ai-ai-ai! A dor de cabeça é grande.

Primeiro nós vamos garrar nos porquês que começam pela já mencionada especulação, devido à boa valorização da terra, a longo prazo! seguido pela esperança de gerar renda através das atividades de agricultura, pecuária, arrendamento, aluguel, turismo rural, mineração e preservação.

O terceiro porque é a diversificação dos investimentos, normalmente, para quem tem muito dinheiro e não quer deixar todos seus ovos numa sexta só. Além de que, fazenda é um bem de raiz, tangível, administrado pelo dono com a sensação de segurança de quem tem a posse propriamente dita. O que é muito diferente dos investimentos puramente financeiros, onde você põe seu dinheiro e passa a ser um torcedor do mercado.

O quarto porque é a realização de um sonho, de uma paixão pessoal por um estilo de vida que envolve o trabalho com a terra, com animais e o bem-estar de viver em contato com a natureza, desfrutando de mais espaço, várias atividades ao ar livre e privacidade como alternativa para reduzir o estresse e melhorar a qualidade de vida.

O quinto porque é dos naturalistas que buscam a autossuficiência desejando produzir a maioria dos alimentos e dos bens de suas necessidades básicas de forma orgânica.

O hobby e o lazer ocupam um espaço significativo nos porquês de comprar uma fazenda. Os compradores desejam distrair com jardinagem, criação de animais, pesca, reunião com amigos e passeios à cavalo. Na maioria das vezes, estes compradores não medem esforços financeiros para a aquisição, para os investimentos em belezas e muito menos para a manutenção da propriedade. E uma das bençãos da terra é permitir tudo isto.

E finalmente, porque uma fazenda é um patrimônio sólido e é considerado um ótimo legado familiar a ser transmitido para as futuras gerações. E abençoados são aqueles que têm a sorte de herdar uma fazenda.

Agora! Vamos destrinchar os “para quês”;

Para quem já é fazendeiros e conhece os pormenores do negócio a que se propõe, os “para quês”  são: aumentar a produção, diversificar suas culturas ou criações ou fazer a integração vertical que é aumentar o leque atividades para agregar valor ao seu produto ou conquistar novos mercados.

Agora, principalmente para os novos entrantes e que não são do ramo, é importante:

Determinar o “para quê” ou o objetivo principal da exploração econômica da terra para procurar a região que tenha aptidão para a atividade escolhida e consultar o plano diretor do município e os órgãos competentes para garantir que o uso pretendido seja permitido legalmente e não acarrete perda de tempo e nem de dinheiro.

Identificar as Áreas de Preservação Permanente (APPs) e Reserva Legal cuja utilização, ou seja, o para quê, de algumas atividades econômicas é muito limitada. A identificação dessas áreas é crucial e pode ser feita através do Cadastro Ambiental Rural (CAR). Em certas condições, a área de APP pode ser computada dentro da área de Reserva Legal o que já ajuda bastante.  

Verificar a existência de fontes de água na propriedade (rios, córregos, poços, nascentes) e os direitos legais de uso desses recursos. É importante investigar se a propriedade possui as devidas outorgas e se não há conflitos com vizinhos em relação ao uso da água. A disponibilidade hídrica é um fator crítico para todas as atividades rurais. Qualquer para quê, precisa de água.

Como técnico agropecuário, recomendo fortemente a realização de uma análise de solo para determinar sua fertilidade, composição e possível contaminação que possa afetar a adequação do terreno para o uso pretendido que é o seu para quê. É que hoje, com o uso persistente de herbicidas através de drones, devido a escassez de mão de obra para fazer as capinas das lavouras e roçadas manuais das pastagens, é importante estar atento à contaminação do solo, que podem impactar drasticamente a produtividade e o valor da propriedade. Há casos de insucesso em lavouras devido ao uso de estercos de origem bovina e equina cujos animais alimentaram em pastagens contaminadas por resíduos de herbicidas.

Independentemente do seu para quê, observar a qualidade das estradas de acesso e vias internas da propriedade, a disponibilidade de energia elétrica e a qualidade do sinal de telefonia móvel e internet é fundamental. Cuidado! Porque quando você tem que fazer, o preço da infraestrutura no campo é muito alto.

Não deixe de avaliar a topografia de toda a propriedade para evitar limitações, perdas, baixa produtividade e custos excessivos devido relevo inapropriado para a atividade que você pretende desenvolver. Cuidado com baixadas inundáveis! Elas enchem os olhos da maioria dos compradores, na época da seca. Mas na verdade, quando não são brejos tomados por taboa, são ótimas para capim cabeçudo que nada come, juremal e juquira tolerante à umidade. Pastagem, Capineira e canavial que é bom, costuma morrer tudo debaixo d’água. E riqueza adora isso!

Preste atenção à localização estratégica da propriedade rural, a preferência por proximidade de centros urbanos para acesso a serviços, suprimentos, mão de obra e mercado consumidor, pode aumentar o risco da marginalidade e o conselho é investigar as condições de segurança na região para considerar a implementação de medidas de proteção na propriedade.

Observe as condições da sede, das cercas, cancelas, mata-burros, pontes, casas de cochos, galpões para garagem e depósitos, casas para vaqueiros, tratoristas e auxiliares. Se estiverem em péssimas condições, o custo de reformar costuma ser mais alto que o custo de construir tudo novo.

Para os compradores de fazenda que moram na cidade e que pretendam obter lucro com alguma atividade rural. Cuidado com grandes sedes e muita estrutura desativada, preservadas como museu. Mesmo não sendo usadas, costumam ter uma manutenção mais cara do que todas as despesas com o resto da fazenda.

E para compradores que desejam morar na fazenda e necessitam da renda dela, lembrem-se deste conselho de quem envelheceu trabalhando muito e fazendo conta; Fazenda bem cuidada é diferente de fazenda enfeitada. Evitem a perfumaria e o embelezamento excessivo. Por traz de toda fazenda muito enfeitada, muito bonitinha, com cercas todas pintadinhas, tem sempre uma empresa ou um diploma de sucesso garantindo as despesas. Fora isso, quem enfeitar fazenda demais, tem que se apegar com Deus para não precisar de uma placa de VENDE-SE.

E para finalizar; Não deixe de consultar um bom corretor de imóveis especializado em fazendas nas regiões do seu interesse. Eles sabem de todas as terras que estão à venda e das diligências prévias legais para garantir uma transação segura como;

Verificação da Titularidade e Registro do Imóvel

Documentos de identificação válidos (RG e CPF Certidão de Casamento)

O Contrato Social da empresa e Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ)

Certidões Negativas de Débitos (CNDs federal, estadual e municipal), Justiça do Trabalho e outros órgãos.  

Certidão de Quitação do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR):

Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR do INCRA).  

Cadastro Ambiental Rural (CAR) incluindo áreas de preservação permanente (APPs) e a Reserva Legal.  

Identificação de Ônus, Gravames e Litígios Judiciais.

 Fique atento, o corretor é como uma vitrine, que te mostra as alternativas disponíveis e um despachante competente para as diligências legais, mas não é seu consultor para indicar o que você deve comprar. A escolha e a decisão são sua, assim como toda a responsabilidade nos pós compra.

E o melhor é que o corretor não te custa nada. Afinal, a comissão será paga pelo vendedor.

. E para reflexão:

Na hora da compra, não tenha pressa. Seja exigente, procure até encontrar o que você realmente deseja e que atenda suas necessidades; Lembre-se; Tudo que você quer comprar, tem alguém querendo vender.

  

Namastê. E até o próximo post.